#희망공장장

안녕하세요.

희망공장장입니다.

오늘은 제가 2018년부터 투자한 토지, 신축, 상가건물, 주식, 집에 대해서 상반기 결산을 해보려고 합니다. 올해는 미국의 금리인상으로 인해서 정말 많은 일들이 있었습니다. 크로아티아의 안타까운 전쟁부터 루나 사태까지 하루도 빠지지 않고 세상을 웃고 울리는 사건사고가 많았습니다.

저도 이번에 2022년도는 그 어느때보다 변수가 많았던 시간들이었습니다. 푸틴 형님이 가스 수출안하다고 하고 우크라이나 공격하면서 주식시장도 떨어지고 저야 주식비중이 낮기 때문에 2021년도에 벌었던 것을 2022년도에 와서 다 손해보고 지금은 100프로 현금화 해놓을 상황입니다. 그래서 수익률은 0%로 기록되고 있지만 제게는 주식은 부동산에 비해 어렵다는 큰 배움을 준 2022년 상반기였던 것 같습니다.

1. 토지
2022년 하반기를 예상해보자면 윤석열 형님이 공급을 늘릴려고 애를 쓰고 계셔서 저는 여전히 부동산 투자를 Stay 할 생각합니다. 물론 대출 레버리지 더 이상 일으키지 않고 시세차익을 내서 앞으로 2~3년 간은 관망하면서 현금 비중을 지속적으로 높일 계획입니다. 그리고 현금비중을 높이면서 토지를 Sequencly 하게 Buying 할 계획입니다. 여러번 말씀드리지만 부동산 중 최고의 수익률은 주택, 상가, 토지 중 무엇이죠? 바로 토지입니다. 건물주도 토지 수익률을 따라갈 수 없습니다. 그래서 저는 경매를 통해 권리분석으로 토지를 2018년도에 입찰에 참여해 유찰된 매물에 존버해서 지금까지 갖고 있습니다. 2022년까지 25프로 올랐으니 나쁘지 않은 것 같습니다. 25프로 밖에 안올랐어? 라고 말씀하시는 분들이 있을텐데 지금 제가 산 토지는 곧 개발이 예정되어 있어 떡상하게 될겁니다. 떡상 안되면 그냥 매도하면 됩니다. 어차피 큰 돈이 들어간게 아니여서요. 이런것이 Low Risk High Return입니다. 가능한 이유는 바로 Absolute Time 절대적 시간 = 존버를 하기 때문에 가능한 것이지요. Future Value 미래가치를 보고 존버하는거죠.

사람들이 보통 땅 사는게 제일 어렵다라고 말하는 이유는 맨땅에 뭔일이 일어날지 모르기 때문이겠죠? 하지만 조금만 공부해보면 땅 사는게 그 어느것보다 수익률이 좋다는 것을 한번 경험해보면 아실겁니다. 과거에 아무도 사지 않는 땅을 사서 마음고생을 많이 한적이 있다. 토지만 경매에 나와서 낙찰 받아 가보니 무허가 무등기 건물이었다. 철거를 하려고 했지만 법정지상권 때문에 철거를 할수가 없었다. 그래서 내가 지료를 신청해서 거절당했고 지료에 대한 납부를 이행하지 않은 건물주는 지상권을 소멸당해 내가 철거 소송으로 협박후 그 땅을 건물주에게 시장가격으로 넘기고 나온 적이 있다. 이런 여러가지 일을 겪으면서 내가 느낀 점은 이거 하나다.

"세상에서 돈 버는거 쉽지 않네."

물론 난이도가 높은 것이 땅투자이기도 하지만 가장 역동적이고 재미있고 고수익을 내가 판을 어떻게 짜냐에 따라 0프로가 될수도 있고 1000프로 무한대가 될 수 있는것이 토지투자다. 재건축 재개발 그딴 초보자들이 하는 거는 초보때만 하고 나중에는 토지투자로 넘어오면 좋다.

2. 신축
토지투자로 번돈으로 Equity 30프로로 70프로 대출을 받아 신축을 해서 20억에 취득을 했다. 상가건물인데 주차장 5대 4층 상가다. 임차인들이 다 들어와 있고 이것도 cash flow를 발생하고 있지만 결국 이 돈을 벌어주는 것은 땅의 입지가 좋아서다. 이 상가건물자리는 사거리 중 한곳에 위치한 곳으로 아무도 발견하지 못했을 때 부동산 업자의 지인이 매물을 놓았을 때 지적도를 보고 줄자를 갖고 임장을 가보고 설계사무소에 가서 가도면을 그려 상가를 지을 땅인지 심사숙고해서 매입한 땅이다. 지목이 대지라 오를만큼 올라서 땅으로 남겨먹어야 했지만 그냥 상가신축으로 임대를 받다가 나중에 시세차익으로 팔려고 계획을 구상했다.

3. 주식
주식은 작년에 기술주로 60% 수익을 보다가 올해 기술주가 폭락하면서 0%를 기록했다. 부동산 관리하랴 코인하랴 주식하랴 정신이 없어서 그런것도 있지만 주식의 변동성이 너무 심해서 개인적으로 잘 맞지 않는 다고 생각했다. 푸틴 한마디와 머스크 한마디와 파월 한마디에 주식이 오르고 내리는것에 대해 이성적으로 이해할 수 없었기 때문이다. 그래서 올해 현금화해서 지금까지 달러로 들고있었는데 달러 환율이 떡상해서 나름 환차익을 내고 있다. 돈을 벌려면 어떻게 해서든지 벌리는 것 같다. 앞으로 주식은 남들이 다 아는 것처럼 떡락하다가 반등할것 같다. 그동안 열심히 부동산 투자에 집중할 생각이다.

4. 집
집은 2018년도에 50억을 주고 구입했다. 인테리어는 7억 정도가 들어간 것 같다. All 대리석으로 바닥과 벽을 마감해서 6억 정도가 들어간 것 같다. 실거주 할집이라 집값의 10프로 정도 지출한다고 했는데 생각보다 많이 써서 걱정했는데 문재인 좌파 대통령이 공급을 줄이더니 갑자기 집값이 떡상하면서 70억이 되었다. 양도소득세가 많이 나오는거 걱정안해도 되는게 장기특별보유공제 적용이라 어차피 최소 20년 이상은 살거라 걱정없다. 이래서 실거주는 집을 사는게 맞는 것 같다. 이재명 투표한 사람들 이해가 안가는게 집값 계속 올리는 사람을 왜 뽑는지 솔직히 아직도 이해가 안간다.

5. 나
2018년 부터 2022년 지금까지 가장 투자를 많이 한 것은 나 자신이다. 매일 새벽 5시에 일어나서 운동을 가고 아침 7시에 뉴스와 영어공부를 하고 아침 8시에 세무사와 설계사와 미팅을 해서 세금신고와 땅 매입에 관련된 브리핑을 한다. 그렇게 하루를 시작한다. 새벽 5시에 일어나지 않으면 이 많은 일을 할 수가 없다.

5월은 종합소득세신고의 달이기 때문에 주식 수익이 작년에 많이 났기 때문에 마음이 아팠지만 그래도 신고를 세무대리인을 통해 진행하고 있다.

6. 미래의 나
54층에 위치한 한강뷰 거실에서 창밖을 바라보니 비행기가 날라가는 것을 보았다. 그리고 나는 생각했다.

"열심히 일한 당신 떠나라."

아 그리고 쓰다보니 코인이 빠졌네요. 죄송합니다.